Marché Immobilier

Même en prenant en compte la tendance baissière du marché immobilier en ce mois de juiin 2008, acheter un bien immobilier peut se révéler un très bon investissement ou se constituer du patrimoine.

Qu'on se le dise: l'immobilier reste le meilleur placement à long terme. Tout dépend de l'objectif donné à cet investissement, et notamment le délai de retour sur investissement.

Quel que soit le but de votre achat (résidence principale, résidence secondaire, investissement) choisir le bon produit est primordial lors de cet achat.

Plusieurs critères doivent être pris en comtpe:

- le 1er critère pour réaliser un bon achat immobilier est incontestablemebt son emplacement. Les promoteurs ont l'habitude de parler des 3 E lorqu'ils lancent un programme neuf: emplacement, emplacement, emplacement. Et cela est vrai , la localisation de votre bien immobilier conditionne sa valeur de manière importante, même si évidemment d'autres critères peuvent rentrer en jeu.

Privilégiez les centres de grandes agglomérations, d'agglomérations moyennes et encore plus dans de petites communes. Même si le marché vient à s'effondrer, ce sont des produits qui ne perdent jamais leur valeur intrinsèque (valeur réelle du bien), sauf s'il a été surévalué.

- évidemment le second élément reste le prix. Et c'est là que les choses se compliquent. Comment savoir que son bien vaut tel ou tel prix ? Souvent nous prenons en exemple le prix/m² mais cela reste un élément assez moyen car un T2 de 45m² à 3.000€/m² vaut 132.500€, celui de 50m² 150.000€ ce qui fait une différence de 17.500€ pour un produit de même typologie.

N'hésitez pas à prendre votre temps, allez voir les vitrines des agences, prenez des appartements vendus dans le secteur, établissez des fourchettes (ex T2 à Lyon 3ème arr. entre 142 et 156.000€, allez voir sur seloger.com par ex, le plus gros site de référencement immobilier.

En cette période de vaches maigres pour les agences immobilières, il n'est pas rare de faire baisser les prix, notamment si celui-ci est surévalué. Néanmoins ne pas abuser de cela, cela reste pour la plupart des professionnels.

- le 3ème critère dans l'achat d'un bien immobilier est l'état du produit que vous achetez. Evidemment le neuf est intéressant sur ce point là, mais attention ce sont souvent des produits de qualité moyenne, altérables rapidement avec le temps et positionnée en périphérie, surtout pour les produits de défiscalisation.

Privilégiez du récent en bon état, ce qui vous évitera par exemple des factures importantes de chaufage en cas de double vitrage absent (souvent dans les appartements situés dans l'une des grandes agglomérations françaises, pourvus d'immeubles anciens). Vérifiez la tuyauterie, l'isolation, la toiture (si toiture), la plomberie, les sols et murs.

L'état de l'immeuble est aussi à prendre en compte car cela peut aller vite: façade à refaire, cage d'escalier , ascenceur...et tout cela restera à votre charge, en fonction des tantièmes dont vous disposez dans la copropriété (part de copropriété en fonction de la surface de votre logement).

Voici les critères les plus importants dans le cadre d'un achat immobilier, chacun doit être validé pour réussir cet achat.

Avec des taux qui continuent de progresser, à plus de 5% avec assurance sur 20 ans, aidés par la BCE qui vient d'augmenter son taux directeur à 4,25%; ainsi que part l'effet conjugué de la stricte interprétation par les banque des critères d'obtention des prêts aux particuliers, le marché de l'immobilier est orienté à la baisse en ce mois de juin 2008. Et l'on peut s'attendre à ce que cette crise dure en longueur au moins jusqu'en 2011 selon nos prévisions.

Plusieurs éléments à cette tendance baissière du marché:

- des taux qui augmentent et qui désolvabilisent une partie de la demande et des ménages

- des prix qui ont flambé sur les 7 dernières années, ayant pris plus de 150% selon les secteurs

- des loyers qui dans le même temps ont progressé 3 fois moins vite que le prix, ne permettant pas un parcours résidentiel correct (location sociale, location privée, accession, accession après revente)

- une clientèle attentiste (pouvoir d'achat, flambée des prix, mesures gouvernementales, taux...Etc) et poussée à l'épargne plutôt qu'à l'investissement

- une baisse des investisseurs sur le marché, la rentabilité se réduisant peu à peu (notamment dans le neuf avec le dispositif Robien, moins de 4% brut annuel)

Résultat: l'offre se reconstitue et les délais de transactions s'allongent inéxorablement. Plus de 100.000 logements en stock dans le neuf par exemple.

La bonne nouvelle est le retour au "prix juste" après des années de hausses dégénérées, la mauvaise reste l'approvisionnement des propriétaires et la perte de croissance (le BPT représente 0.3% pt du PIB).

Observons la tendance de cet été 2008, en sachant d'ores et déjà que c'est une période très atone pour l'immobilier

Le secteur du logement devrait enregistrer en 2008 une baisse de 2% à 3% en 2008, a prédit le groupe Caisse d'Epargne jeudi. Mais avec les fortes hausses de ces dernières années, le logement représentait 22,8% des dépenses des ménages en 2006, contre seulement 18,6% en 1986. 

" La baisse des prix devrait être de 2% à 3% en 2008 ", a déclaré Guy Cotret, membre du directoire du groupe Caisse d'Epargne, lors d'une conférence de presse consacrée à la publication du 7ème Observatoire Caisse d'Epargne consacré au logement. La tendance devrait également être baissière en 2009. Toutefois pour M. Cotret, il n'y a " pas de crise immobilière mais une crise financière qui a un impact sur l'immobilier ".

Cette baisse prévue intervient après une forte hausse des prix entre 1997 et 2007 (+146% selon l'Insee), a rappelé Alain Tourdjam, directeur études et prospectives du groupe Caisse d'Epargne. Le prix moyen d'un logement représente, pour un ménage, plus de quatre années de revenu depuis 2005, contre 2,5 années pendant les 35 années précédentes.

Une crise de l'accessibilité pour les ménages modestes

L'Ecureuil détecte "les symptômes d'une crise de l'accessibilité" pour "les catégories modestes". Alors que les ménages qui gagnent moins de 26.000 euros par an représentaient encore 40% des accédants à la propriété en 2000, ce pourcentage est tombé à 20% en 2006. Selon cet Observatoire, 17% des ménages disent avoir renoncé à déménager, dont plus de 30% pour les moins de 50 ans locataires du parc social et les plus de 50 ans locataires du parc privé. Le logement représente désormais, en 2006, 22,8% des dépenses des ménages contre seulement 18,6% en 1986. Mais les propriétaires qui ont investi dans la pierre se sont enrichis. Les deux tiers du patrimoine des ménages sont de l'immobilier, contre 54% en 1999. Cela représente "un considérable enrichissement - latent - surtout lié aux plus-values", estime l'étude de l'Ecureuil. (avec AFP)

Baromètre national

Voici 3 Baromètres Immobiliers intéressants publiés très récemment (début juin) sur l’état du marché en mai 2008 et son évolution :

- PAP (Particulier à Particulier) :  http://www.pap.fr/reference/indice-pap.php

- Entre Particuliers : http://www.entreparticuliers.com/stats/statistique.asp

- FNAIM (Lettre de Conjoncture 1T 2008) : http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/conjoncture/les-tendances-du-marche.html

En bref (en croisant les 3):

-          une baisse de 0.5 à 1% des prix des appartements au 1T 2008, baisse plus marquée sur l’Arc Méditerranéen (-3.6% selon Entreparticuliers.com)

-          une hausse des prix en rythme annuel (autour de +0.5 à 2%)

-          un nombre de transactions qui continue de progresser dans l’ancien

-          des loyers qui stagnent

-          des délais moyens de transactions qui s’allonge

Le Crédit Foncier et Akérys ont publié la liste des villes touchées par l’excès d’offre locative

Voici donc les zones où il ne faut plus investir en ROBIEN et autres produits défiscalisants

AGEN, ALBI, ALES, ANGOULEME, ANNONAY, AUCH, AUXERRE, BERGERAC, BEZIERS, BOURGES, BRIVE LA GAILLARDE, CAHORS, CARCASSONNE, CASTRES, CAUSSADE, CHARLEVILLE, CLERMONT FERRAND, COGNAC, COLMAR, DAX, DIEPPE, EPINAL, FIGEAC, GAP, GENEVOIX FRANÇAIS, LANGON, LAVAL, LISIEUX, LONS LE SAUNIER, MARMANDE, MONTAUBAN, MONT DE MARSAN, MULHOUSE, PERIGEUX, QUIMPER, ROANNE, SAINT ETIENNE, SAINT GAUDENS, SAINT PAUL LES DAX, SAINTES, SEDAN, TARBES, TULLE, VALENCE, VERDUN SUR GARONNE, VESOUL, VIERZON, VILLEFRANCHE SUR SAONE, VILLENEUVE SUR LOT, UZES.

… et la liste des villes où la saturation est fort risquée à court ou moyen terme :

ANGERS, BESANCON, CARPENTRAS, CHATEAUROUX, DIJON, LE MANS, PERIPHERIE LILLE, LIMOGES, METZ, NANCY, NIORT, PAU, PERPIGNAN, POITIERS, REIMS, RODEZ, SAINT BRIEUC, SAINT DENIS, SAINT OUEN, TOULOUSE AU DELA TROISIEME COURONNE, VICHY, VILLEJUIF, VITRY

Selon le site www.Emprunits.com: hausse des taux généralisée au niveau national :

Hausse quasi-générale des taux du marché sur toutes les durées dans toutes les régions.

• Hausses comprise entre +0.05% et +0.15% selon les durées et les régions en seulement 2 semaines.
• Plus forte hausse enregistrée : +0.15% dans la région Est sur durée 15, 20 et 25 ans.
• Retour des disparités régionales.

Les OAT ont poursuivi leur remontée tout au long du mois de mai et se situent aujourd’hui au dessus des 4.50%. Dans ce contexte, les taux fixes des crédits aux particuliers ne peuvent diminuer, car ils suivent les OAT qui fixent le prix auquel les banques se financent.
Les banques prévoient en effet de relever à nouveau leurs taux dans le courant du mois de juin.